Cuarto intento de crear un RPA en Tucumán

[BPN-11/07/17] El 22 de marzo, el legislador Emiliano Vargas Aignasse presentó por segunda vez un proyecto de ley en la Legislatura de Tucumán para sustituir el Registro Público de Administradores de Consorcio de Propiedad Horizontal (RPA) provincial creado por la Ley 7.785 por uno nuevo. Es de destacar que el RPA vigente nunca fue reglamentado ni puesto en funcionamiento.

La nueva propuesta agregó tres artículos en los que se ordenan siete nuevas obligaciones a los administradores, se disponen ocho datos que en forma obligatoria deben contener las liquidaciones de expensas y detallan seis nuevos requisitos para contratar bienes o servicios. En esta versión del proyecto la unidad de las multas se establece en un sueldo básico de la menor categoría de los encargados de edificios de renta y propiedad horizontal y su tope máximo puede llegar a 50.

Los vecinos que administran sus propios edificios también deben registrarse y deben cumplir con todas las obligaciones y pueden ser sancionados según la misma vara que se impone a los administradores profesionales.

Es de destacar que el proyecto –de ser aprobado- ordena que los reglamentos de copropiedad deben ajustarse a lo dispuesto por esa ley dentro del plazo de 180 días contados desde su sanción. Y agrega que transcurrido dicho plazo se tendrá por no escrita cualquier disposición en contrario.

La iniciativa del legislador del bloque "Tucumán en Positivo" ingresó en mesa de entrada con el N° de expediente: 67-PL-17 y consta de 17 artículos. La Ley 7.785 consta de 12.

Es de recordar que es la segunda vez que el legislador Vargas Aignasse presenta este proyecto de ley. La primera vez lo realizó en 2014 ^[1] y dos años antes lo hizo su hermana Carolina Vargas Aignasse del Partido Justicialista ^[2]. En ambos casos, las propuestas no prosperaron.

El nuevo proyecto agrega al artículo 1º: "Designase como autoridad de aplicación de la presente ley a la Dirección de Comercio Interior de la provincia". En la Ley 7785 la autoridad de aplicación quedaba a cargo del Gobierno provincial.

En el artículo 2º (Obligación de Inscripción), Vargas Aignasse agrega que "el Registro deberá publicar cada seis meses, la nómina de los administradores habilitados y los no habilitados, en un medio masivo de comunicación".

En el artículo 3° (Requisitos para la inscripción), el autor del proyecto agrega que "en caso de tratarse de personas físicas, deberán presentar fotocopia del Documento Nacional de Identidad" y que "el administrador ad-honorem, deberá presentar el acta de asamblea donde hubiere sido designado en ese carácter". En el caso de las personas de existencia ideal, el proyecto establece que deberán presentar su razón social y la copia del contrato social. Esto coincide con lo dispuesto por la vieja ley pero se elimina la obligación de presentar también el "acta donde conste la última designación de autoridades, con sus debidas inscripciones".

Se elimina la obligación de presentar periódicamente el certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal, el certificado emitido por el Registro Público de Comercio que acredite que no se encuentra inhabilitado para ejercer el comercio y ela constancia expedida por la mesa de entradas del Poder Judicial que acredita que no reviste el carácter de fallido o concursado.

El artículo 6°, que trata sobre la información del Registro, el nuevo proyecto establece que cada designación o remoción de un administrador debe ser comunicada al Registro dentro del plazo de treinta días. La Ley 7.785 no determinaba plazos.

La iniciativa agrega - en su artículo 8°- siete nuevas obligaciones para los administradores que no se encontraban detalladas en la Ley 7.785.

1. Ejecutar las decisiones adoptadas por la asamblea de propietarios conforme lo previsto por las normas vigentes.

2. Atender a la conservación de las partes comunes, resguardando asimismo la seguridad de la estructura del edificio conforme lo dispuesto por las normas vigentes.

3. Llevar en debida forma los libros del consorcio conforme las normas vigentes.

4. Conservar la documentación del consorcio de los últimos tres años y garantizar el libre acceso de las consorcistas a la misma.

5. Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del consorcio de propietarios, salvo disposición en contrario de la asamblea.

6. Convocar a las asambleas conforme los reglamentos de copropiedad, especificando lugar, fecha, hora y orden del día.

7. En caso de renuncia, cese o remoción, deberá poner a disposición del consorcio, dentro de los diez días, los libros y documentación relativos a su administración, no pudiendo en ninguna caso retener los mismos.

El artículo 9°, bajo el título "De la liquidación de expensas" ordena que las liquidaciones de expensas deban contener:

1. Datos del administrador (nombre, apellido, CUIT o CUIL, domicilio y número de inscripción en el Registro).

2. Datos del Consorcio.

3. Detalle pormenorizado de los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total.

4. Nombre y cargo del personal del consorcio, número de CUIL, sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.

5. Detalle de los pagos por suministros y/o servicios a cargo del consorcio, indicando nombre del prestador, dirección, numero de CUIT o CUIL, número de matrícula, trabajo realizado, y monto del mismo.

6. Detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, póliza y tipo de seguro.

7. Copia del recibo del administrador por el cobro de sus honorarios,

8. Monto porcentual correspondiente a cada unidad.

En el artículo 10°, el proyecto establece los requisitos con los que deben contar los proveedores de servicios para ser contratados por el consorcio. En caso de realización de obras, el administrador deberá requerir del contratista: la descripción detallada de precios, de los materiales y de la mano de obra, el plazo estimativo en el que se llevará a cargo y si se otorga o no garantía, cuál es el alcance y la duración.

En caso de haber denuncias, la propuesta agrega que el procedimiento que se llevará a cabo es el establecido por la Ley n°8365 [Defensa del Consumidor de Tucumán].

En relación a las infracciones, el proyecto a la existente -el ejercicio de la actividad sin estar inscripto en el Registro- otras tres: la contratación de provisión de bienes, servicios o la realización de obras con prestadores que no cumplan con los recaudos previstos en el artículo 10°, el falseamiento de los datos en la inscripción al Registro y el incumplimiento de las obligaciones impuestas por los artículos 8° (Obligaciones del administrador) y 9° (De la liquidación de expensas).

Como sanciones, la propuesta establece: multas cuyo monto puede fijarse entre uno y cincuenta salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de edificios de renta y propiedad horizontal, suspensión de hasta nueve meses del Registro y la exclusión del Registro. Todas pueden ser acumulables.

Por último, dictamina, al igual que la Ley 7.785, que los administradores de consorcios deberán inscribirse en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal dentro de los noventa días corridos a partir de la sanción de la ley y agrega que los reglamentos de copropiedad deben ajustarse a lo dispuesto por esta ley, dentro del plazo de 180 días contados desde su sanción. Transcurrido dicho plazo se tendrá por no escrita cualquier disposición en contrario.

En los fundamentos, el legislador argumenta que considera necesario derogar la Ley N° 7.785 que creó el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal dado que nunca fue reglamentada y crear una nueva que contemple temas que antes no estaban contemplados.

A su vez, el autor señala que desde los años 90 se ha incrementado la cantidad de personas que prefieren vivir en departamentos y que según el último censo realizado, cada vez son más las familias que viven en edificios.

Por eso, resulta fundamental, en palabras del legislador, atender los problemas por los que atraviesan los consorcistas con el administrador y viceversa. "La propiedad horizontal no es solamente una institución jurídica, sino un fenómeno económico y social que [...] comprende el comportamiento de las personas cuando están obligadas a convivir, compartiendo bienes y servicios", subraya 

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[1] BPN Nº 466 del 04/07/12: "Tucumán quiere crear su propio RPA".